La construcción es un sector cíclico que atraviesa ciclos de auge y caída. Durante el auge de la construcción, suele haber una intensa competencia por los nuevos proyectos, lo que hace bajar los precios al competir los contratistas por los contratos. Una vez que el mercado se recalienta y comienza a aparecer un exceso de nuevos edificios, las empresas constructoras (y sus bancos) se quedan con la bolsa de todas esas unidades no vendidas.
Este artículo se centra en los tipos de contratos de construcción, los tipos de pagos en los contratos de construcción y las condiciones de pago utilizadas en el proceso de contratación de la construcción. La construcción puede dividirse en dos categorías: la contratación general, en la que alguien gestiona todos los aspectos de un proyecto, o la subcontratación, en la que distintos especialistas gestionan una parte del proyecto a la vez.
Este artículo explica lo que implica cada tipo, sus ventajas y desventajas, ejemplos de cada tipo de contrato y cuándo es más apropiado utilizarlos.
Contratación general
La contratación general es un tipo de contrato de construcción en el que una parte es responsable de todos los aspectos de un proyecto. El contratista asume la responsabilidad de gestionar todos los aspectos del proyecto, incluida la obtención de materiales y la obtención de permisos, la contratación y gestión de subcontratistas, la programación del proyecto y la provisión de un seguro de compensación para los trabajadores.
En un acuerdo de contratación general, el cliente es responsable de pagar al contratista por estos servicios a medida que se prestan. Esto puede suponer un alto grado de riesgo para el cliente, ya que no tiene el mismo nivel de control sobre el proyecto que tendría si éste fuera subcontratado.
Contratos llave en mano
Un contrato «llave en mano» es un contrato en el que el contratista proporciona todo el equipo y los materiales necesarios, y realiza todo el trabajo. Este tipo de contrato se utiliza cuando el cliente tiene una necesidad muy específica y no puede hacer frente a la incertidumbre en el proyecto.
Un contrato «llave en mano» también puede utilizarse cuando el cliente no sabe lo que busca, y el contratista puede proporcionar un proyecto completo. Los contratos llave en mano suelen utilizarse cuando hay un alto grado de urgencia para que el proyecto se complete, o cuando es vital que el proyecto sea exactamente como se especifica. Los contratos «llave en mano» se utilizan normalmente para proyectos gubernamentales o en la construcción de centrales eléctricas, donde hay un plazo específico para la finalización o un nivel específico de calidad.
Determinación del tipo de contrato a utilizar
- El proceso de contratación de la construcción comienza cuando se selecciona un contratista para realizar un proyecto. Cuando se inicia el proyecto, el contratista y el cliente tendrán que decidir qué tipo de contrato van a utilizar. Esta decisión dependerá de las necesidades específicas del proyecto, así como de la capacidad financiera del cliente y del contratista. El tipo de contrato seleccionado también tendrá un impacto significativo en la cantidad de riesgo asociado al proyecto.
Son muchos los factores que determinan el tipo de contrato utilizado en el sector de la construcción:
- La disponibilidad y el coste de los materiales :Si los materiales son difíciles de conseguir o son caros, un contrato a precio fijo sería inadecuado. Por el contrario, si los materiales son fáciles de conseguir y baratos, un contrato a precio fijo sería apropiado.
- La cantidad de tiempo para completar el proyecto: Si el proyecto requiere una cantidad significativa de tiempo, un contrato a precio fijo sería inapropiado. Por el contrario, si el proyecto puede completarse en un periodo de tiempo más corto, sería apropiado un contrato a precio fijo.
- La cantidad de riesgo asociada al proyecto: Si hay situaciones que están completamente fuera del control del contratista, un contrato a precio fijo sería inapropiado. Por el contrario, si el proyecto tiene pocos riesgos asociados, un contrato a precio fijo sería apropiado.
- La disponibilidad de otros fondos: Si existe una alta probabilidad de que el contratista necesite financiación adicional para el proyecto, un contrato a precio fijo sería inapropiado. Por el contrario, si hay poca probabilidad de que el contratista necesite financiación adicional, un contrato a precio fijo sería apropiado.
Contratos a tanto alzado
Un contrato a tanto alzado es un contrato en el que el contratista se compromete a completar un proyecto por un precio fijo. Este tipo de contrato se utiliza a menudo en el sector de la construcción cuando un proyecto específico se ha completado de forma constante en el pasado y el cliente desea utilizar el mismo contratista.
Este tipo de contrato también se utiliza cuando el proyecto tiene un alto grado de riesgo asociado. Si un contratista recibe un contrato a tanto alzado, debe asegurarse de que tiene suficiente liquidez para completar el proyecto.
Contratos a precio fijo
Un contrato a precio fijo es un contrato en el que el contratista se compromete a completar el proyecto por una cantidad determinada. El contratista debe asegurarse de que el proyecto se estima con exactitud y de que todos los costes se contabilizan antes de aceptar realizar el proyecto por un precio fijo. Este tipo de contrato se utiliza a menudo en proyectos gubernamentales y otros tipos de proyectos a gran escala.
Contratos de honorarios y a tanto alzado
Un contrato de honorarios y suma alzada es un contrato en el que el contratista recibe unos honorarios por supervisar el proyecto y proporcionar asesoramiento. Si el contratista recibe honorarios, debe tener cuidado de no asumir una responsabilidad que debería corresponder al cliente.
Si el contratista recibe honorarios y una suma global, debe asegurarse de que tiene un calendario de pagos que le garantice el pago de la suma global en el momento oportuno.
Pagos por adelantado en los contratos de construcción
En los contratos de construcción se suelen hacer pagos por adelantado, normalmente al principio del proyecto. Este anticipo es un pago que se hace al contratista antes de que se haya completado el trabajo. Este tipo de pago es más común cuando un contratista busca financiación para un proyecto muy grande, como la construcción de un puente importante.
Los pagos por adelantado también se realizan a menudo cuando el sector de la construcción se encuentra en una depresión, lo que dificulta o imposibilita la búsqueda de financiación, y el contratista atraviesa un periodo de dificultades financieras.
A primera vista, un contratista que pide un anticipo puede parecer que no es digno de confianza, pero la construcción no es como cualquier otro negocio. Un contratista puede tener que esperar un año o más antes de recibir el pago por el trabajo realizado. Esto puede poner a un contratista en una situación financiera muy difícil, y un pago por adelantado puede ser la diferencia entre tener un contratista que complete el proyecto y que se vaya.
El sector de la construcción es muy cíclico. Durante el auge, los contratistas compiten intensamente por los proyectos y hacen bajar los precios. Como resultado, a veces aceptan más contratos de los que pueden completar con éxito. Al mismo tiempo, sin embargo, la demanda suele superar a la oferta y los contratistas pueden verse obligados a rechazar proyectos por no tener capacidad suficiente para satisfacer toda la demanda.
Para evitar la sobreexpansión que conduce a una quiebra, los contratistas y los clientes deben seleccionar el tipo de contrato adecuado para el proyecto. Los contratistas deben asegurarse de que disponen de la liquidez adecuada para completar el proyecto y de que sus estimaciones son precisas. También deben tener cuidado de no aceptar más trabajo del que pueden manejar.
Por otro lado, los clientes deben elegir el tipo de contrato adecuado para el proyecto. También deben tener cuidado de no comprometerse con más trabajo del que pueden manejar y deben supervisar su proyecto de cerca para asegurarse de que se está completando según el calendario y dentro del presupuesto.