Cuando usted compra una casa nueva, o adquiere una propiedad recién construida, es probable que celebre un contrato de construcción. También se conoce como «contrato de financiación del propietario» y es esencialmente el contrato entre el comprador y el vendedor durante el periodo en que se está construyendo la propiedad.
Si celebra un contrato de construcción, estará comprando su casa antes de que esté terminada. En este artículo analizamos qué es exactamente un acuerdo de construcción, quién puede suscribirlo y qué debe tener en cuenta en este tipo de contrato.
¿Qué es un acuerdo de construcción?
Un acuerdo de construcción es el contrato entre el comprador y el constructor al inicio del proceso de construcción. Es esencialmente un acuerdo de financiación por el que el propietario del terreno y el constructor celebran un contrato de venta. La diferencia es que el comprador no pagará el precio de compra hasta que la construcción de la casa esté terminada y pueda mudarse. El contrato de construcción establece las condiciones en las que el constructor llevará a cabo la construcción de la casa, así como el calendario para hacerlo. También establece los derechos y obligaciones de ambas partes en caso de que haya problemas o retrasos.
El acuerdo de construcción es un contrato escrito y es importante que te asegures de obtener una copia del acuerdo escrito en cuanto lo firmes. También querrá asegurarse de que las condiciones están claramente establecidas y firmadas por todas las partes.
¿Quién puede firmar un contrato de construcción?
Cualquiera puede celebrar un contrato de construcción, siempre que pueda pagarlo. Esto significa que cualquier persona que tenga dinero para pagar la casa puede celebrar un contrato de construcción, incluidos particulares, empresas, fideicomisos e incluso fondos de pensiones.
Un contrato de construcción suele ser suscrito por un promotor que tiene previsto construir un gran número de viviendas. Utilizará los ingresos de la venta de las primeras casas para pagar la construcción de las siguientes.
Derechos y obligaciones de las partes del contrato de construcción
El propietario -también conocido como «promotor»- es la persona que se compromete a entregar el título de propiedad de la casa a la otra parte -el «prometido»- una vez finalizada la construcción. El propietario tiene la obligación de asegurarse de que la casa se construye de acuerdo con los planos y las especificaciones especificadas en el contrato. El propietario también está obligado a obtener todos los permisos y aprobaciones gubernamentales necesarios. El propietario también está obligado a pagar al constructor los fondos de construcción especificados en el contrato en el plazo acordado. El propietario también será responsable de pagar los honorarios legales o los gastos administrativos que sean necesarios para cerrar el trato.
El constructor -o «prometido»- tiene la obligación de construir la casa según los planos y especificaciones especificados en el contrato. El constructor está obligado a obtener todos los permisos y aprobaciones gubernamentales necesarios. El constructor es responsable de pagar a los subcontratistas y proveedores necesarios para completar la construcción. El constructor también es responsable de obtener los seguros necesarios para protegerse a sí mismo y al propietario durante el periodo de construcción.
¿Cuándo entra en funcionamiento el contrato de construcción?
Un contrato de construcción entra en funcionamiento en cuanto lo firman ambas partes. Esto significa que, desde el momento en que se firma el contrato, usted es responsable de pagar al constructor las cantidades que se especifican en el contrato. También significa que el constructor tiene la obligación de construir la casa de acuerdo con el contrato y el calendario de pagos.
Asegúrate de que el contrato incluye una «cláusula de arras» por la que el propietario deposita una determinada cantidad de dinero para indicar su intención de seguir adelante con la construcción. Esta cantidad suele oscilar entre el 2 y el 5% del coste de la construcción. Si el contrato no incluye una cláusula de arras, el propietario debe depositar el precio del contrato.
La cuestión de la propiedad en el contexto de un contrato de construcción
Para asegurarse de que el constructor es el propietario del terreno en el que se va a construir la casa, se le pedirá que firme una «escritura de fideicomiso» o «trust deed» por la que cederá el terreno a un fiduciario. El fideicomisario mantendrá la titularidad del terreno en su nombre hasta la finalización de la construcción. Las condiciones exactas de la propiedad del terreno dependerán del tipo de contrato de construcción que se suscriba.
Si celebra un «contrato de financiación del propietario», cederá la titularidad del terreno al constructor. Esto significa que el constructor tiene derecho a transferir o vender el terreno en cualquier momento durante el periodo de construcción.
El riesgo de vicios ocultos en un contrato de construcción
Aunque todos los contratos de construcción tienen una cláusula que obliga al constructor a terminar la obra según las normas especificadas en el contrato en un plazo determinado, siempre existe el riesgo de que el constructor no pueda cumplir sus obligaciones. También existe el riesgo de que no pueda terminar la construcción.
El riesgo de defectos e incumplimientos por parte del constructor son los principales riesgos asociados a la celebración de un contrato de construcción y la razón por la que debería encargar a un perito independiente un estudio precontractual. El perito se encarga de hacer las siguientes cosas
- Identificar los defectos e incumplimientos de los planos y las especificaciones.
- Identificar los defectos e incumplimientos del código de construcción.
- Identificación de defectos e incumplimientos de los requisitos de los seguros para la seguridad del edificio y de sus ocupantes.
- Identificación de defectos e incumplimientos de las normas medioambientales y de zonificación.
Cuando celebra un contrato de construcción, está comprando su casa antes de que esté terminada. Usted es responsable de asegurarse de que el constructor realice las obras y cumpla las obligaciones del contrato. Deberá asegurarse de que el contrato incluya una cláusula que obligue al constructor a terminar la obra según las normas especificadas en el contrato en un plazo determinado.
Siempre existe el riesgo de que el constructor no pueda cumplir sus obligaciones. También existe el riesgo de que no pueda terminar la construcción. Por lo tanto, es importante que un perito independiente realice un estudio precontractual.